Субаренда: да или нет?

14.03.2024


Предприниматели и частные лица сдают в аренду не только собственную недвижимость, но и жилые и коммерческие помещения, которые они арендуют сами.


Субаренда – переуступка прав на использование недвижимости полностью или частично на определенный срок лицом, которое эту недвижимость арендует. Субарендодатель и субарендатор подписывают письменное соглашение. При этом тот, кто указан в договоре аренды арендатором, становится арендодателем в договоре субаренды. Согласно статье 615 ГК, правила о договорах аренды действуют также относительно субарендных договоров.


Что обязательно должно быть в договоре субаренды

  • Оформите документальное согласие владельца имущества на то, что его недвижимость, сданная в аренду, может быть пересдана нанимателем третьим лицам.
  • В договоре укажите, что недвижимость, которая сдается, не принадлежит субарендодателю, он распоряжается имуществом на условиях аренды. Впишите информацию о первичном договоре аренды, его реквизиты, данные владельца имущества.

  • Максимально подробно опишите характеристики объекта, который сдаете в субаренду, особенно если вы хотите сдать или арендовать только часть недвижимости (отдельные кабинеты, офисы, складские помещения).

  • Установите срок договора субаренды, он не должен быть больше времени действия договора аренды. Если в договоре указан срок больше года, его нужно регистрировать в госорганах.

  • Цель пользования имуществом по договору субаренды должна совпадать с целями первоначального договора аренды. Права субарендатора и его ответственность за имущество ограничены правами самого арендатора. Ответственность за сохранность недвижимости, оплата владельцу, расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги несет первоначальный арендатор, если иное не прописано в договоре субаренды.

  • Отдельно рекомендуем указать условия расторжения договора субаренды на случай, если досрочно прекращен первичный договор аренды. Можно рассмотреть вариант продления договора напрямую с собственником, если есть заинтересованность обеих сторон.


Аргументы за субаренду

  • Дополнительный доход. Субаренда полезна для арендатора, который хочет получить дополнительный доход от свободных помещений. Это особенно выгодно, если арендатор не использует всю недвижимость или имеет лишнее пространство.

  • Уменьшение затрат. Субаренда помогает арендатору снизить свои затраты на аренду, разделив ее с другими арендаторами. Это вариант сэкономить для малых предприятий или стартапов, которые не могут себе позволить арендовать всю недвижимость.


Аргументы против

  • Юридические сложности. Субаренда может быть сложной с точки зрения юридических отношений. Необходимо тщательно проработать договор субаренды и учесть все права и обязанности сторон, чтобы избежать потенциальных конфликтов.
  • Управление ресурсами. Субаренда может вызвать проблемы с управлением недвижимостью, особенно если исходный арендатор не имеет контроля над действиями субарендатора. Это касается нарушения правил пожарной безопасности, нарушения соглашений об использовании помещений или проблем с обслуживанием и ремонтом.


Таким образом, решение о субаренде недвижимости должно быть основано на конкретных обстоятельствах и целях арендатора. Важно тщательно проработать все аспекты и заключить четкий и взаимовыгодный договор, чтобы избежать потенциальных проблем.